文／謝曉菁
近年房地產詐騙手法不斷翻新，從偽造文件非法過戶、假冒屋主身分到租賃合約陷阱，房產詐騙的手段五花八門。其中，利用「假本票」搭配調解程序非法取得房屋所有權的案件最令人防不勝防。對此，律師雷皓明提醒，詐騙集團近年常鎖定未設定抵押權、沒有房貸的房產，透過偽造債權、調解程序及過戶登記等方式，讓屋主在毫不知情的情況下面臨房產遭盜賣的風險。
雷皓明表示，近年常見的不動產詐騙，包括偽造文件過戶、假冒屋主身分出售房屋以詐財、假冒買方身分詐騙房屋，以及租屋市場的一屋多租、假房東收取訂金等手法。其中，「假本票」案件因涉及法律程序，更容易讓民眾誤以為相關文件具有合法效力。
雷皓明說明，假本票之所以可能被用來非法過戶房產，與台灣現行債權制度及不動產登記制度的運作有關。依《民法》規定，債務人可以透過「代物清償」，以其他財產替代原本應履行的給付。
他指出，在不動產交易中，債務人以移轉不動產所有權的方式清償債務，正是代物清償的一種形式。這套彈性的債務清償機制原本是為便利正常交易，卻可能遭不肖人士利用，透過偽造本票等債權證明文件、虛構債務，再搭配調解及登記程序，非法移轉房屋所有權。
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雷皓明表示，部分詐騙集團會先非法取得土地或房屋所有人的個人資料，再偽造本票或其他債權文件，虛構債權債務關係，並透過法院調解程序取得具有法律效力的調解書，再持相關文件向地政機關辦理所有權移轉登記。
由於地政機關辦理登記時，主要審查文件是否符合形式要件，難以逐一查核債權內容是否真實，「若屋主沒有及時發現異常，房產可能已完成過戶」。雷皓明提醒，本票屬於具有法律效力的票據，若遭人偽造並經法院核發支付命令，當事人若未在法定期限內提出異議，支付命令可能發生確定判決效力，詐騙集團便可能進一步聲請強制執行，甚至處分屋主名下不動產。
雷皓明分析，詐騙集團通常會優先鎖定沒有房貸、未設定抵押權的不動產。由於這類房屋產權相對單純，若再搭配偽造文件與虛假債權，後續辦理過戶或設定抵押權也相對容易，更容易成為犯罪集團覬覦的目標。
雷皓明表示，若房產遭非法過戶後，又被迅速轉售給善意第三人，即使原屋主事後證明遭到詐騙，也可能面臨漫長的民事訴訟，甚至難以追回房屋所有權，只能向詐騙者求償。
面對房地產詐騙手法日益精密，雷皓明建議，屋主除了妥善保管身分證、印鑑證明及權狀等重要文件，也可向地政機關申請「地籍異動即時通」。一旦名下不動產有人申請過戶、設定抵押權等登記，系統就會主動以簡訊或電子郵件通知，有助及早發現異常，避免房產遭盜賣。
＊本文內容由粉絲專頁「哈哈哈雷律師｜雷皓明」授權提供。（原文點這裡）
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